古家物件見学ツアー in 大阪郊外（2019.11）
全古協主催の 古家物件見学ツアーに参加しました。
古家物件見学ツアーとは
築古戸建のミステリーツアーです。
物件は当日発表、内覧し、
希望に応じて買付をおこないます。
今回は4件の内覧を実施！
立地条件が希望に合わず、買付はおこないませんでした。残念😖、次回こそ物件手に入れたい😤
1件目
小振りですが、物件価格がお求めやすい価格でした。
あと、ベランダが漏水で崩壊🤔
種目: テラス
交通: 駅徒歩22分 駐車場なし
築年: 50年
間取: 3DK 40㎡
売値: 150万
2件目
お隣のおばちゃん曰く、近所は空き家ばかりとの事。
貴重な情報、有難い😅
種目: テラス
交通: 駅徒歩21分 駐車場あり
築年: 50年
間取: 3DK 40㎡
売値: 300万
3件目
キッチン、お風呂が綺麗、床暖付。
玄関前のエコキュートの存在感🤢。ブロック塀潰せば軽は停められそう。
種目: テラス
交通: 駅徒歩22分 駐車場なし
築年: 43年
間取: 3DK 42㎡
売値: 300万
4件目
戸建 ３DK 築41年
駅徒歩30分 駐車場なし
売り出し価格230万
外壁崩壊（クラックあり）、重度の傾きあり、で建て替えが必要なレベルでした。
古家物件見学ツアーに参加（2019.10）
全古協主催の 古家物件見学ツアーに参加しました。
古家物件見学ツアーとは
築古戸建のミステリーツアーです。
物件は当日発表され、
内覧、希望に応じて買付をおこないます。
今回は5件の内覧を実施！
3件目の戸建てに買い付けをいれました。（指値38万）
1件目
テラス ３DK 築50年
駅徒歩12分 駐車場あり
売り出し価格280万
小ぶりな物件ながらも駅からのアクセスも良く、駐車場もあり、良さそうです。
2件目
戸建 3SDK 築43年
駅徒歩24分 駐車場なし
売り出し価格490万
売り出しか価格が高いのと、傾きありがネックですが、外壁塗装済で非常にきれいで22坪とゆったりした広さが魅力でした。
3件目
戸建 ３DK 築41年
駅徒歩30分 駐車場なし
売り出し価格250万
駅から距離あるのが引っ掛かりましたが、室内の状態はかなり良かった です。
212万で買付をいれました。
4件目
戸建 ３DK 築41年
駅徒歩30分 駐車場なし
売り出し価格230万
外壁崩壊（クラックあり）、重度の傾きあり、で建て替えが必要なレベルでした。
5件目
テラス(平屋) 1DK 築52年
駅徒歩10分 駐車場なし
売り出し価格350万
人気のエリアで駅近、雨漏り後あり。
洗面化粧台の設置
業者さんに教えてもらった
— 036 (@036201X1) 2019年9月24日
コーキングテクニック✨
設置物と壁の隙間が空いている場合、バックアップ材(発泡スチロールの紐)で埋めてから、コーキングするとキレイに仕上がります❗ pic.twitter.com/tYmcVhMjVk
業者さんに洗面化粧台を設置してもらったのでメモメモ。
まず、築古の水栓は部品交換ではなく、根本から交換した方が良い。部品の規格が合わない事があるため。水栓自体も高価なものではないし。
古い水栓
交換後
次に洗面化粧台とタイル面のビス固定について。いきなりビスうちするのではなく、インパクトに細いドリルを着けて、小さい穴を開ける下処理をする。そうするとタイル面が割れたりしないとの事。
また、今回、排水パイプへの接続に付属のゴムキャップが使用できなかった。排水パイプが外れるとニオイの元になるため、今回はフローリングと排水パイプの回りをコーキングした蓋をするという荒業が実施された。
最後に、洗面台は角に寄せて設置をおこない、コーキングによりゴミなどが落ちないようにする。
和室の洋室化
本日は先輩大家さんの物件でDIY修行。和室のLDK化について体験☺️
— 036 (@036201X1) 2019年9月15日
レベル(傾き)調整って、
どんな難しい事するのかと思いきや
根太の下にベニヤを敷くだけとは、
勉強になります✨ pic.twitter.com/k3bM5wIN5D
学んだ事をメモメモ🖋️
作業の順番
- 部屋の縦横長さから、必要な角材、ベニヤの枚数を計算する
- 畳厚みを計測し、必要な高さを計算する
- 角材を床の柱と垂直に並べる
- 角材の下に高さ調整のベニヤを並べる
- 釘ネジで角材と床の根太を固定する
- 角材の間に断熱材を敷き詰める
- 釘ネジでベニヤと角材を固定する
- クッションフロアを敷く
作業のポイント
- 釘打ちのため、ベニヤの幅91cmに対し、角材は30.3cm間隔で並べる
- 傾きがある場合は、角材の下にベニヤを敷き調整する
- ベニヤとベニヤの間は1㍉位開ける。軋み音がなくなる
勉強になったリフォームアイデア集
これまで完成内覧会で勉強になった
リフォームアイデアを紹介いたします。
洗面化粧台の鏡
所有物件に鏡付きの洗面台を
置けなかったので
鏡どうしようかと悩んでいましたが
この蛇腹の鏡はお洒落で安価で手に入り
凄く良いです。
階段にアクセントクロス
初見、結構目を惹き、
これは真似したいと思いました。
脱衣場がない場合
所有物件に脱衣場がなかったので
天井にカーテンレールは参考になりました。
また、木枠もカッコいい✨
洗面ボールの洗面台
洗面ボールは数百円のアルミボールに
穴を開けただけ、なのにお洒落。
ふすまに壁紙
これは定番だと思いますが
初見のインパクト抜群です❗
天井にクッションフロア
この発想は無かったです。
カッコいいです。
ステージング
公団型流し台がポツンと置いてあるだけなのにこのお洒落な空間✨
センスは大事ですねぇ😅
古家物件見学ツアーに参加（2019.9）
本日午後は全古協主催の 古家物件見学ツアーに参加しました。
古家物件見学ツアーとは
築古戸建のミステリーツアーです。
物件は当日発表され、
内覧、希望に応じて買付をおこないます。
買付価格（指値）は
家賃想定、リフォーム費用、期待利回りから逆算します。
売り出し価格が300万、
家賃想定4万、
リフォーム費用200万、
期待利回り15%の場合、
買付価格（指値）は120万となります。
100万を超える指値のため、
かけだし大家の僕にはとてもできませんが
実績あるリフォーム会社が直接交渉してくれるのがメリットです。
また、ツアー主催のリフォーム会社が
差別化したリフォームに仕上げてくれるのも大きなメリットです。
ということで、
本日は3件の内覧を実施！
1件目
テラス ３DK 築40年
駅徒歩30分 駐車場なし （これは個人的にはつらい気が...）
売り出し価格180万
テラス特有なのでしょうか、長い間取りのため暗い。。。
2件目
戸建 5DK 築36年
駅徒歩30分 駐車場なし（これも個人的にはつらい気が...）
売り出し価格580万
間取り広いんですけど、駐車場を増改築でつぶしていることが判明。
3件目
テラス ３DK 築46年
駅徒歩19分 駐車場なし
売り出し価格200万
トイレ汲み取り、雨漏り後あり、残置物モリモリにてリフォームがかさみそう
今回は買い付けを見送りましたが、
どういう個所にどういうリフォームに必要かを学べて非常に良かったです。
リフォーム物件の完成内覧会
本日午前中は全古協主催の
リフォーム完成内覧会に参加しました。
リフォームのポイントは
内覧者が見る10分の間に
いかに良いイメージを持ってもらうか
との事。
外観
目のつく前面のみ塗装。
玄関
玄関奥の洗面台を撤去し、お洒落な空間に❗
水回りはピカピカ✨
部屋はレトロモダン。
天井は杉材の板張り。カッコいい❗
今回は全て水回り新調しているため
利回りは低くなっているとのことですが、
こんな自分が住みたいと思える家を所有したいです😄
場所 大阪郊外
間取り 戸建2DK
駅徒歩 11分 普通のみ停車駅
家賃想定 5.5万
表面利回り 10.8%
